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Es ist soweit: Sie haben beschlossen Ihre Wohnung zu verkaufen. Doch auf dem Weg zum Ziel lauern viele Stolperfallen. Damit Ihr Verkauf auch möglichst reibungslos gelingt haben wir 3 Tipps für den erfolgreichen Wohnungsverkauf in Nürnberg zusammengestellt, um so einige der gröbsten Fehler bereits im Vorhinein auszuschliessen:

1. Das Wichtigste zuerst – Der Kaufpreis

Den richtigen Kaufpreis im Vorhinein festzulegen gestaltet sich häufig schwieriger als zunächst angenommen, denn: Es gibt nicht den einen Marktpreis. Neben Zustand und Ausstattung ist hier vor allem die Lage entscheidend.

Beim Wohnungsverkauf in Nürnberg gilt es hierbei zu beachten, dass die Kaufpreise zwischen den einzelnen Stadtvierteln teils stark variieren. Während der durchschnittliche Kaufpreis im Stadtviertel Katzwang gerne auch einmal unter 2.000€ je m² liegen kann, betragen Kaufpreise in der Innenstadt teilweise 4.000€ je m² und mehr. Im Allgemeinen gilt es hierbei festzustellen, dass ein starker Abfall der Kaufpreise entsteht, je weiter man sich vom Norden in den Süden der Stadt bewegt. Doch nicht nur die einzelnen Viertel unterscheiden sich teilweise stark; auch innerhalb eines Viertels kann es große Preisunterschiede geben. Entsprechend gestaltet es sich für viele Verkäufer schwierig, einen geeigneten Preis festzulegen.

Einerseits sollte der Preis nicht zu niedrig angesetzt werden, da Käufer in der Regel einen gewissen vorhandenen Verhandlungsspielraum erwarten. Ein einmal festgelegter Ausgangspreis lässt sich – selbst bei großem Interesse – nur in den seltensten Fällen noch nennenswert „hochtreiben“.

Gleichzeitig gilt es zu beachten, dass ein zu hoch angesetzter Preis für potenzielle Kaufinteressenten schnell abschreckend wirken kann. Dabei steht Ihre Wohnung insbesondere auf den gängigen Immobilienportalen in direkter Konkurrenz zu weiteren Objekten. Liegt Ihr Angebotspreis deutlich über dem vergleichbarer Objekte, stellt dies bereits zu Beginn einen strategischen Nachteil – in Form einer starken Einschränkung der potenziellen Käuferschaft – dar.

Zugelassene Methoden zur Ermittlung des Verkaufspreises:

  Zur Ermittlung eines geeigneten Angebotspreises definiert die Wertermittlungsverordnung (WertV) drei Methoden:

  • Das Vergleichswertverfahren, bei dem der Wert vergleichbarer Objekte (hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung, etc.) als Maßstab herangezogen wird.
  • Das Ertragswertverfahren, bei dem der Wert des Objekts auf Basis der erwarteten Mieterträge ermittelt wird.
  • Das Sachwertverfahren, bei dem der Preis denjenigen Kosten entspricht, die für einen exakten Nachbau des zu bewertenden Objekts zum heutigen Tage anfallen würden.

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2. Das Auge isst mit

„Bilder sagen mehr als tausend Worte!“ Ein Immobilienexposée bzw. -inserat mit schlechten oder gar fehlenden Bildern stellt einen der häufigsten und zugleich gravierendsten Fehler beim Verkauf eines Objekts dar. Setzen Sie Ihre Wohnung deshalb mithilfe kleiner Kniffe gekonnt in Szene; egal ob mit Smartphone oder Kamera.

Innenaufnahmen …

Nehmen Sie sich ein wenig Zeit für die Erstellung der Fotos; es wird sich zu einem späteren Zeitpunkt auszahlen. Achten Sie auf eine ausreichende Ausleuchtung der Räume. Idealerweise nehmen Sie die Bilder hierzu untertags auf. Ermöglichen Sie es potenziellen Käufern, sich bereits mit der Durchsicht des Exposées einen ersten aussagekräftigen Eindruck der Wohnung zu verschaffen, indem Sie jeden Raum aus einer aussagekräftigen Perspektive ablichten. Eine möblierte Wohnung sorgt zudem für ein angenehmeres Raumgefühl als dies bei einer unmöblierten der Fall ist. Profi-Tipp: Kippen verboten! Achten Sie stets darauf gekippte oder leicht schräge Aufnahmen zu vermeiden. Die hierdurch schief zulaufenden Wandlinien erzeugen ein unangenehmes Raumgefühl und verzerren die räumliche Wahrnehmung.

… und Außenaufnahme

Zudem sollte eine ansprechende Außenaufnahme des Gebäudes nicht fehlen. Stellt Ihr Wohngebäude eines der in Nürnberg noch häufig vorkommenden Häuser im Jugendstil der 1910er und 1920er Baujahre dar, kann das die Attraktivität Ihres Exposées zumeist noch weiter steigern. Doch egal aus welchem Baujahr Ihr Wohngebäude stammt, eine geeignete Außenaufnahme lohnt sich nahezu immer. So können potentielle Käufer bereits vor der Besichtigung abschätzen, ob das Gebäude Ihren jeweiligen Vorstellungen entspricht oder nicht.

3. Schon alle Unterlagen beisammen?

Für Ihren Wohnungsverkauf in Nürnberg sollten Sie idealerweise bereits vor Verkaufsbeginn sämtliche Unterlagen vollständig zusammengetragen haben. Zu wen wichtigsten Dokumenten zählt hierbei der Grundriss. Er stellt Ihre Immobilie (maßstabsgetreu) aus der Vogelperspektive dar. Somit ermöglicht er es Kaufinteressenten, sich bereits vor der Besichtigung einen Eindruck über die Größe und Aufteilung der Räume zu verschaffen. Liegt die letztmalige Erstellung des Grundrisses bereits einige Zeit zurück und wurden seitdem Umbauten oder etwaige Installationen vorgenommen, kann es Sinn machen, eine Neuerstellung des Grundrisses in Auftrag zu geben. Sollte der Grundriss Ihnen noch nicht vorliegen, können Sie diesen als Eigentümer Ihrer Wohnung beim jeweils zuständigen Bauamt einholen.

Weitere wichtige Objektunterlagen stellen u.a.

  • der aktuelle Grundbuchauszug (inklusive Flurkarte),
  • die Teilungserklärung,
  • die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen,
  • sowie ein aktueller Grundsteuerbescheid dar.

Etwaige Denkmalschutzauflagen, sofern vorhanden, sollten ebenso beigefügt werden, wie ein Nachweis über den momentanen Stand der Instandhaltungsrücklage.

Besondere Aufmerksamkeit sollte darüber hinaus dem sogenannten Energieausweis gewidmet werden. Seit dem 1. Mai 2014 muss potenziellen Kaufinteressenten spätestens mit der Besichtigung des Objekts der aktuelle Energieausweis des Objekts zugänglich gemacht werden. Bei Versäumnissen hinsichtlich dieser Vorschrift drohen empfindliche Strafen von bis zu 15.000 Euro. Hierbei gilt es zwischen „Bedarfsausweis“ und „Verbrauchsausweis“ zu unterscheiden.

Der Verbrauchsausweis, oftmals auch als einfacher Ausweis bezeichnet, errechnet sich aus den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre. Dies führt dazu, dass in der Realität eher das tatsächliche Nutzerverhalten der Vorbesitzer bewertet wird und weniger die eigentliche Energieeffizienz des Objekts.

Das Gegenstück hierzu bildet der Bedarfsausweis. Für seine Bestimmungen wird der theoretische Energiebedarf der Immobilie in einem komplexen Verfahren errechnet. Individuelle Charakteristika, wie die Dämmung der Außenfassade werden im Zuge einer fachmännischen Besichtigung in die Kalkulation miteinbezogen.  Es verwundert daher nicht, dass der Preis für die Erstellung eines Bedarfsausweises (ca. 300-500 €) deutlich über dem eine Verbrauchsausweises (ca. 25-100€) liegt Die Erstellung des günstigeren Verbrauchsausweises ist ausreichend, sofern Ihr Wohngebäude mindestens eine der drei nachfolgenden Bedingungen erfüllt:

  • Es befinden sich mindestens fünf Wohneinheiten innerhalb des Gebäudes
  • Der vorliegende Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt
  • Das Wohngebäude wurde nach der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder entsprechend nachgerüstet

 

Fazit zum Wohnungsverkauf in Nürnberg

Wie sie sehen gestaltet sich der Verkauf der eigenen Wohnung häufig komplizierter, als im Vorhinein angenommen. Es gilt vieles zu beachten, um die gröbsten Fallstricke präventiv zu vermeiden. Bei Ege & Geiss ist es daher unser Anspruch Ihren Wohnungsverkauf in Nürnberg für Sie so einfach und individuell zugeschnitten abzuwickeln wie möglich. Für eine kostenlose und unkomplizierte Preiseinschätzung nehmen Sie Kontakt mit uns auf und wir garantieren Ihnen eine schnelle und unverbindliche Einschätzung.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Wir freuen uns auf Ihr Angebot.

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